Baufinanzierungslexikon - Fachbegriffe von G bis O einfach erklärt
Ratgeber Immobilienkredit: Von G wie Grundbuch bis O wie Objektwert
In unserem Baufinanzierungslexikon erläutern wir Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe rund um Baufinanzierung, Kredite und Immobilienkauf. In diesem Abschnitt finden Sie alle Begriffe von G bis O – von Grundbuch über Hypothek bis hin zu Objektwert – kompakt, verständlich und praxisnah erklärt im Baufinanzierungslexikon von Nanofin.
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G
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte sowie die dazugehörigen Eigentumsverhältnisse verzeichnet sind.
Darin werden außerdem Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten dokumentiert.
Das Grundbuch wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt und dient als Nachweis über Eigentum und Rechte an Immobilien.
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, kann durch Einsicht in das Grundbuch alle relevanten Informationen über Eigentümer, bestehende Belastungen oder Wegerechte einsehen.
Tipp:
Für die Baufinanzierung spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle, da Banken und Kreditgeber dort ihre Grundpfandrechte (z. B. Hypothek oder Grundschuld) eintragen lassen, um das Darlehen abzusichern.
Grundpfandrecht
Ein Grundpfandrecht dient der Absicherung von Krediten oder Darlehen durch ein Grundstück oder eine Immobilie.
Der Kreditgeber – meist eine Bank – erhält damit das Recht, die Immobilie zu verwerten (z. B. zu verkaufen), falls der Kreditnehmer seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt.
Es gibt zwei Hauptformen des Grundpfandrechts:
Hypothek: ist direkt an eine bestimmte Forderung gebunden und reduziert sich mit jeder Kreditrate.
Grundschuld: bleibt unabhängig von der konkreten Forderung bestehen und ist daher die heute gängigste Form der Kreditsicherung bei Baufinanzierungen.
Grundpfandrechte werden im Grundbuch eingetragen und sind für Kreditgeber ein wichtiger Bestandteil der Kreditsicherheit.
Für Darlehensnehmer ist es daher wichtig zu wissen, dass das Eigentum an der Immobilie formal erst dann unbelastet ist, wenn das Grundpfandrecht gelöscht wurde – beispielsweise nach vollständiger Rückzahlung des Kredits.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie und dient zur Absicherung eines Darlehens.
Sie wird – wie auch die Hypothek – im Grundbuch eingetragen und sichert dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seine Rückzahlungen nicht leistet.
Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.
Das bedeutet: Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen bereits teilweise oder vollständig zurückgezahlt wurde.
Dadurch ist die Grundschuld für Banken flexibler und leichter wiederverwendbar – zum Beispiel bei einer Anschlussfinanzierung oder einem neuen Kredit.
Tipp:
Nach der Rückzahlung eines Darlehens sollte die Grundschuld nicht automatisch gelöscht, sondern zunächst geprüft werden, ob sie für zukünftige Finanzierungen wiederverwendet werden kann.
Eine Löschung erfolgt beim Notar und wird durch das Grundbuchamt vorgenommen.
H
Hypothek
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Absicherung eines Darlehens dient.
Sie wird – wie die Grundschuld – im Grundbuch eingetragen und gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer die vereinbarten Zahlungen nicht leistet.
Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek unmittelbar an eine konkrete Forderung gebunden.
Das bedeutet: Die Höhe der Hypothek verringert sich automatisch mit jeder geleisteten Rückzahlung auf das Darlehen.
Sobald die Schuld vollständig beglichen ist, erlischt auch die Hypothek.
In der heutigen Baufinanzierung wird die Hypothek nur noch selten verwendet, da die Grundschuld flexibler und administrativ einfacher zu handhaben ist.
Dennoch ist die Hypothek rechtlich weiterhin möglich und bildet – wie die Grundschuld – einen wichtigen Bestandteil des Sicherungsrechts im Immobilienwesen.
Haushaltsrechnung
Die Haushaltsrechnung ist ein wichtiger Bestandteil der Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Vergabe von Immobilienkrediten.
Sie zeigt, wie viel Geld einem Kreditnehmer monatlich zur Verfügung steht, um Darlehensraten zuverlässig zu zahlen.
Dabei werden die monatlichen Einnahmen (z. B. Gehalt, Kindergeld, Mieteinnahmen) den monatlichen Ausgaben (z. B. Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Miete, bestehende Kredite) gegenübergestellt.
Das Ergebnis ist der sogenannte Haushaltsüberschuss – also der Betrag, der nach Abzug aller Fixkosten übrig bleibt.
Tipp:
Je höher der Haushaltsüberschuss, desto größer ist in der Regel die Chance auf eine positive Kreditentscheidung und bessere Konditionen.
Wer sich auf eine Baufinanzierung vorbereitet, sollte seine eigene Haushaltsrechnung frühzeitig prüfen und optimieren.
I
Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.
Dieser Wert ist entscheidend für Banken, Kreditgeber und Käufer, da er die Grundlage für die Finanzierungsentscheidung und die Höhe des möglichen Darlehens bildet.
Bei der Bewertung fließen verschiedene Faktoren ein, darunter:
Lage und Zustand der Immobilie,
Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung,
sowie aktuelle Marktpreise vergleichbarer Objekte.
Banken nutzen die Immobilienbewertung, um den sogenannten Beleihungswert festzulegen – also den Betrag, bis zu dem eine Immobilie als Kreditsicherheit dient.
Dieser Wert liegt meist etwas unter dem tatsächlichen Marktwert, um Risiken abzudecken.
Tipp:
Wer eine Baufinanzierung plant, sollte die eigene Immobilie oder das Kaufobjekt frühzeitig bewerten lassen, um realistisch einschätzen zu können, welche Finanzierungssumme möglich ist und welches Eigenkapital benötigt wird.
K
Kapitaldienstfähigkeit
Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt die finanzielle Fähigkeit eines Kreditnehmers, die laufenden Verpflichtungen aus einem Darlehen dauerhaft zu erfüllen.
Sie ist damit ein zentrales Kriterium für Banken, um zu prüfen, ob ein Immobilienkredit tragbar ist.
Zur Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit werden die regelmäßigen Einnahmen (z. B. Gehalt, Mieteinnahmen) den Ausgaben (Lebenshaltungskosten, Versicherungen, bestehende Kredite) gegenübergestellt.
Zusätzlich fließen die geplanten Kreditraten, Zinsen und Tilgungen in die Berechnung ein.
Ist nach Abzug aller Kosten ausreichend freies Einkommen vorhanden, gilt der Kreditnehmer als kapitaldienstfähig.
Die Bank kann das Darlehen dann mit einem passenden Zinssatz und Kreditrahmen bewilligen.
Tipp:
Eine realistische Einschätzung der eigenen Kapitaldienstfähigkeit hilft, Überfinanzierungen zu vermeiden.
Wer seine Einnahmen und Ausgaben sorgfältig dokumentiert, verbessert seine Chancen auf günstige Konditionen und eine langfristig stabile Finanzierung.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage für den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks.
Er regelt alle wesentlichen Punkte des Kaufs – insbesondere den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, den Übergabetermin sowie eventuelle Vereinbarungen zu Mängeln oder Belastungen.
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden.
Erst durch die Unterschrift beim Notar wird der Vertrag rechtsgültig und der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
Der Notar sorgt außerdem dafür, dass der neue Eigentümer nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen wird.
Tipp:
Vor der Unterzeichnung sollte der Kaufvertrag gründlich geprüft werden – insbesondere im Hinblick auf Nebenkosten, mögliche Rücktrittsrechte und bestehende Belastungen im Grundbuch.
Eine sorgfältige Vorbereitung schützt vor rechtlichen und finanziellen Risiken.
KfW-Darlehen
Ein KfW-Darlehen ist ein zinsgünstiges Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das bei der Finanzierung von Immobilien oder energetischen Sanierungen helfen soll.
Die KfW ist eine staatliche Förderbank, die verschiedene Programme für Bauherren, Käufer und Modernisierer anbietet.
KfW-Darlehen zeichnen sich durch niedrige Zinssätze, lange Laufzeiten und häufig auch Tilgungszuschüsse aus. Besonders bekannt sind Programme für den Erstkauf oder Neubau von Wohneigentum, für die Verbesserung der Energieeffizienz oder für altersgerechtes Umbauen.
Die Beantragung eines KfW-Darlehens erfolgt nicht direkt bei der KfW, sondern über die Hausbank oder den Finanzierungspartner.
Diese prüft den Antrag, bindet das Förderdarlehen in die Gesamtfinanzierung ein und leitet ihn an die KfW weiter.
Tipp:
Da die Förderbedingungen regelmäßig angepasst werden, lohnt es sich, aktuelle KfW-Programme vor der Finanzierungsentscheidung zu prüfen.
Eine Kombination aus Bankdarlehen und KfW-Förderung kann die Gesamtkosten deutlich senken.
Kreditsicherheit
Eine Kreditsicherheit dient Banken und Kreditgebern als Absicherung dafür, dass ein gewährtes Darlehen auch tatsächlich zurückgezahlt wird.
Fällt der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen aus, kann der Kreditgeber auf die gestellte Sicherheit zurückgreifen, um den offenen Betrag auszugleichen.
Bei Immobilienkrediten ist die häufigste Form der Kreditsicherheit das Grundpfandrecht, meist in Form einer Grundschuld oder Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird.
Darüber hinaus können auch andere Werte als Sicherheit dienen, zum Beispiel Bürgschaften, Lebensversicherungen oder Wertpapiere.
Tipp:
Die Art und Qualität der Kreditsicherheiten beeinflussen die Konditionen eines Darlehens.
Je werthaltiger und stabiler die Sicherheit ist, desto günstiger fallen in der Regel Zinsen und Kreditbedingungen aus.
Kreditwürdigkeit
Die Kreditwürdigkeit beschreibt die Zuverlässigkeit und finanzielle Fähigkeit eines Kreditnehmers, ein Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen.
Sie ist ein zentrales Kriterium bei der Vergabe von Immobilienkrediten und bestimmt maßgeblich, ob und zu welchen Konditionen ein Kredit bewilligt wird.
Zur Prüfung der Kreditwürdigkeit bewertet die Bank verschiedene Faktoren: Einkommen, Beschäftigungssituation, bestehende Verpflichtungen, Schufa-Einträge und Vermögensverhältnisse.
Auch die geplante Darlehenshöhe, das Eigenkapital und die Sicherheiten spielen eine wichtige Rolle.
Tipp:
Eine gute Kreditwürdigkeit führt zu besseren Zinssätzen und höheren Finanzierungschancen.
Wer seine Finanzen geordnet hält, Schulden vermeidet und regelmäßig Rücklagen bildet, verbessert langfristig sein persönliches Kreditprofil.
L
Leitzins
Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB) leihen können.
Er beeinflusst maßgeblich das allgemeine Zinsniveau – auch bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten.
Erhöht die EZB den Leitzins, verteuern sich Kredite für Banken. Diese geben die höheren Kosten in der Regel an Verbraucher weiter, wodurch Kreditzinsen steigen.
Senkt die EZB den Leitzins, werden Darlehen günstiger, was die Kreditnachfrage anregen kann.
Tipp:
Wer eine Baufinanzierung plant, sollte die Entwicklung des Leitzinses im Blick behalten.
Ein rechtzeitiger Vertragsabschluss bei niedrigen Zinsen kann langfristig mehrere tausend Euro sparen.
Laufzeit
Die Laufzeit eines Kredits beschreibt den Zeitraum, in dem das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden soll.
Sie beginnt mit der Auszahlung und endet, wenn die letzte Rate inklusive Zinsen beglichen ist.
Bei Immobilienkrediten unterscheidet man zwischen der Zinsbindungsfrist und der Gesamtlaufzeit.
Während die Zinsbindung festlegt, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt, bezeichnet die Gesamtlaufzeit den gesamten Rückzahlungszeitraum des Darlehens.
Tipp:
Eine längere Laufzeit führt zu niedrigeren Monatsraten, aber insgesamt höheren Zinskosten.
Eine kürzere Laufzeit ist dagegen schneller schuldenfrei, erfordert aber höhere monatliche Belastungen. Die richtige Balance hängt von Einkommen und Risikobereitschaft ab.
Liquidität
Die Liquidität beschreibt die Verfügbarkeit von Geldmitteln, um laufende finanzielle Verpflichtungen jederzeit erfüllen zu können.
Für Kreditnehmer bedeutet das: ausreichend finanzielle Mittel, um Raten, Nebenkosten und Lebenshaltungskosten zuverlässig zu decken.
Eine stabile Liquidität ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Kreditvergabe.
Banken prüfen sie im Rahmen der Haushaltsrechnung und der Kapitaldienstfähigkeitsanalyse, um sicherzustellen, dass ein Darlehen langfristig tragbar ist.
Tipp:
Wer seine Liquidität durch regelmäßige Rücklagen und eine realistische Budgetplanung stärkt, verbessert nicht nur seine Kreditwürdigkeit, sondern sorgt auch für mehr finanzielle Sicherheit in der Zukunft.
M
Modernisierungskredit
Ein Modernisierungskredit ist ein Darlehen, das für die Renovierung, Sanierung oder energetische Verbesserung einer bestehenden Immobilie genutzt wird.
Er wird in der Regel ohne Grundbucheintrag vergeben, da die Immobilie bereits im Besitz des Kreditnehmers ist.
Mit einem Modernisierungskredit können Maßnahmen wie die Erneuerung der Heizung, der Fensteraustausch, die Dachdämmung oder der Badezimmerumbau finanziert werden.
Die Kreditsummen sind meist niedriger als bei einer Baufinanzierung, die Laufzeiten kürzer.
Tipp:
Werden Modernisierungen zur Energieeinsparung durchgeführt, lohnt es sich, nach KfW-Förderprogrammen oder regionalen Zuschüssen zu fragen. Diese können die Kosten deutlich reduzieren.
Monatliche Rate
Die monatliche Rate ist der Betrag, den Kreditnehmer regelmäßig an die Bank zurückzahlen, um ihr Darlehen zu tilgen.
Sie setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: der Zinszahlung und der Tilgungsleistung.
Die Höhe der Rate hängt von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Darlehensbetrag, dem Zinssatz, der Laufzeit und der anfänglichen Tilgung.
Je länger die Laufzeit oder je niedriger der Tilgungssatz, desto geringer fällt die monatliche Rate aus – allerdings steigen dann die Gesamtkosten des Kredits.
Tipp:
Eine realistisch gewählte Rate sollte die eigene Haushaltsrechnung berücksichtigen und langfristig tragbar sein.
So bleibt die Baufinanzierung auch bei unvorhergesehenen Ausgaben stabil.
N
Notarkosten
Die Notarkosten entstehen bei der Beurkundung des Kaufvertrags und weiteren rechtlichen Vorgängen wie der Grundschuldbestellung.
Sie sind gesetzlich geregelt und hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab.
In der Regel betragen die Notarkosten etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Der Notar sorgt für die rechtssichere Abwicklung des Kaufs, prüft den Vertrag und leitet die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ein.
Tipp:
Da die Notarkosten zu den Pflichtnebenkosten zählen, sollten sie bei der Finanzierungsplanung immer mit einkalkuliert werden.
Nebenkosten
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie verschiedene Nebenkosten an.
Zu den wichtigsten zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Gebühren für den Grundbucheintrag sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Insgesamt liegen die Nebenkosten in Deutschland meist bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Sie müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden und sollten daher frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
Tipp:
Wer die Nebenkosten unterschätzt, riskiert eine Nachfinanzierung.
Ein sorgfältiger Kostenplan sorgt für Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung.
Weitere Informationen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf findest du hier.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, den eine Bank für ein Darlehen pro Jahr berechnet, ohne Zusatzkosten oder Nebengebühren einzurechnen.
Er zeigt also, wie hoch die reine Verzinsung des Kreditbetrags ist.
Im Gegensatz dazu berücksichtigt der effektive Jahreszins alle weiteren Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskonditionen oder Tilgungsintervalle.
Daher eignet sich der effektive Jahreszins besser für den Vergleich von Kreditangeboten.
Tipp:
Beim Vergleich von Baufinanzierungen sollte man immer auf den effektiven Jahreszins achten.
Ein niedriger Nominalzins kann durch zusätzliche Gebühren schnell teurer werden, als es zunächst scheint.
Wir sind jederzeit persönlich für Sie da!
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne zu Ihrer Baufinanzierung.
