Baufinanzierungslexikon - Fachbegriffe von A bis F einfach erklärt
Ratgeber Baukredit: Von A wie Annuitätendarlehen bis F wie Forwarddarlehen
In unserem Baufinanzierungslexikon erklären wir Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe rund um Kredite, Darlehen und Baufinanzierungen.
In diesem Abschnitt finden Sie alle Begriffe von A bis F – von Annuitätendarlehen über Eigenkapital bis hin zu Forwarddarlehen – verständlich und praxisnah im Baufinanzierungslexikon von Nanofin erläutert.
Beste Beratung zur optimalen Baufinanzierung
Das A und O Ihrer Finanzierung steckt im Detail. Wir von Nanofin nehmen Ihre Finanzierung unter die Lupe. Bei uns trifft Digitalisierung auf Erfahrung. Damit Sie Ihre Traumimmobilie auch mit Ihrem Wunschkredit finanzieren.
A
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung, bei der du über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate zahlst. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, während der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt. Vorteil: Du hast Planungssicherheit, weil sich deine monatliche Rate während der Zinsbindung nicht verändert.
Tipp: Viele Banken und Baufinanzierer bieten heute die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels während der Zinsbindung an. Dadurch kannst du deine Rate flexibel anpassen – zum Beispiel erhöhen, wenn dein Einkommen steigt, oder senken, wenn du vorübergehend mehr finanzielle Freiheit brauchst. Das sorgt für zusätzliche Flexibilität innerhalb einer festen Finanzierung.
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung wird notwendig, wenn die Zinsbindung eines bestehenden Baukredits ausläuft und der Kreditbetrag noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Sie ermöglicht dir, den verbleibenden Restkredit weiterzufinanzieren – entweder bei deiner bisherigen Bank oder durch einen Bankwechsel, um von besseren Konditionen zu profitieren. Ein rechtzeitiger Vergleich der Angebote lohnt sich, denn oft lässt sich durch einen günstigeren Zinssatz eine deutliche Zinsersparnis erzielen. Die Anschlussfinanzierung kann über eine Prolongation (Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber) oder über einen Bankwechsel (Umschuldung) erfolgen.
Tipp: Plane deine Anschlussfinanzierung frühzeitig – idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung. So sicherst du dir Top-Konditionen und hast genügend Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen.
Weiterführend: Erfahre in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung welche Optionen du hast und wie du die besten Zinsen findest.
Auszahlungsvoraussetzungen
Damit eine Bank das vereinbarte Darlehen auszahlen kann, müssen zuvor bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein. Diese Bedingungen sind im Darlehensvertrag genau festgelegt und dienen der Absicherung der Bank, dass das Bau- oder Kaufvorhaben tatsächlich realisiert wird.
Typische Voraussetzungen sind zum Beispiel die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, der Nachweis über die Eigenmittel, die Vorlage der Baugenehmigung oder die Bestätigung über den Versicherungsnachweis. Erst wenn diese Unterlagen vollständig vorliegen und geprüft wurden, erfolgt die Auszahlung des Kreditbetrags – entweder in einer Summe oder in Teilauszahlungen nach Baufortschritt.
Tipp: Plane genügend Zeit für die Bereitstellung der Unterlagen ein, damit sich die Auszahlung nicht verzögert. Eine frühzeitige Abstimmung mit deinem Finanzierungspartner sorgt für einen reibungslosen Ablauf und hilft, zusätzliche Kosten wie Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
Weiterführend:
Welche Unterlagen Banken und Kreditinstitute im Detail für die Prüfung und Auszahlung einer Baufinanzierung benötigen, erfährst du in unserem Ratgeber zu den erforderlichen Unterlagen für die Baufinanzierung.
Abtretung
Eine Abtretung (auch Zession genannt) beschreibt die Übertragung einer Forderung von einem Gläubiger auf einen anderen. Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung bedeutet das, dass der Kreditnehmer bestimmte Rechte – zum Beispiel aus einer Lebensversicherung oder Bausparvertrag – an die finanzierende Bank abtritt.
Dadurch sichert sich die Bank zusätzlich ab: Sollte der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen können, kann die Bank auf die abgetretene Forderung zugreifen, um den ausstehenden Betrag auszugleichen.
Hinweis: Abtretungen werden häufig als Sicherungsabtretung im Kreditvertrag festgelegt und gelten nur, solange die Darlehensschuld besteht. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits gehen die Rechte automatisch wieder auf den Kreditnehmer über.
B
Beleihungswert
Der Beleihungswert beschreibt den Betrag, den eine Bank maximal für eine Immobilie als Sicherheit ansetzt. Er wird nicht mit dem tatsächlichen Marktwert gleichgesetzt, sondern vorsichtig kalkuliert. Ziel ist es, auch bei möglichen Wertschwankungen der Immobilie eine stabile Grundlage für die Baufinanzierung zu schaffen.
Der Beleihungswert wird durch Sachverständige oder Gutachter anhand von Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ermittelt. Dabei fließen sowohl der Ertragswert (z. B. bei vermieteten Objekten) als auch der Sachwert ein. Der ermittelte Wert bildet für Kreditinstitute die Basis, um die maximale Darlehenshöhe und die Konditionen deiner Baufinanzierung festzulegen.
Tipp: Ein höherer Eigenkapitalanteil kann dazu führen, dass du nur einen kleineren Teil des Beleihungswertes finanzieren musst. Dadurch verbessert sich dein Beleihungsauslauf, was wiederum zu niedrigeren Zinssätzen führen kann.
Weiterführend: Erfahre mehr über die Rolle des Beleihungswertes und wie du ihn positiv beeinflussen kannst in unserem Ratgeber zur Bonitätsprüfung
Der Beleihungswert wird vom kreditgebendem Kreditinstitut nach dessen Beleihungsgrundsätzen festgelegt. Denn jedes Objekt dient der Bank als Sicherheit. Insofern muss ein Wert festgelegt werden, der marktüblich ist und über die Zeit hinweg möglichst stabil ist. Die Höhe des Beleihungswertes wirkt sich auf die Höhe der Darlehenssumme und die Konditionen aus.
Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes eine Bank bereit ist, ein Darlehen zu vergeben. Sie definiert also den maximalen Kreditbetrag, der im Verhältnis zum Beleihungswert ausgeliehen werden kann. Üblicherweise liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 90 % des Beleihungswertes – abhängig von der Bank, der Art der Immobilie und der individuellen Bonität.
Beispiel: Liegt der Beleihungswert einer Immobilie bei 400.000 €, und die Bank setzt die Beleihungsgrenze auf 80 %, kannst du maximal 320.000 € über ein Darlehen finanzieren. Der restliche Betrag muss über Eigenkapital oder andere Sicherheiten abgedeckt werden.
Tipp: Eine geringere Beleihungsquote (z. B. unter 80 %) kann dir zu besseren Zinskonditionen verhelfen. Prüfe daher, ob du Eigenmittel oder zusätzliche Sicherheiten einbringen kannst, um deine Finanzierung attraktiver zu gestalten.
Wichtig: Die Kaufnebenkosten – also Notarkosten, Grundbuch- und Grundschuldeintragungen, Grunderwerbsteuer sowie Maklerprovisionen – werden nicht im Darlehen mitfinanziert. Diese musst du zusätzlich aus Eigenkapital aufbringen. Banken berücksichtigen diese Kosten nicht in der Beleihungsgrenze, da sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen.
Tipp: Plane diese Nebenkosten von Anfang an in dein Budget ein, um deine Finanzierung realistisch zu gestalten und spätere Überraschungen zu vermeiden.
Weiterführend: Erfahre im Ratgeber Nebenkosten, welche Ausgaben beim Immobilienkauf konkret anfallen und wie sie sich auf deine Baufinanzierung und den Beleihungsauslauf auswirken.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die eine Bank verlangt, wenn das vereinbarte Darlehen zwar bereits genehmigt, aber noch nicht ausgezahlt wurde. Sie dienen der Bank als Entschädigung dafür, dass sie das Geld für dich bereithält, aber noch keine Zinsen aus der Nutzung erhält.
In der Regel beginnt die Berechnung der Bereitstellungszinsen nach einer bereitstellungsfreien Zeit, die meist 3 bis 12 Monate beträgt – abhängig vom Kreditinstitut und den Vertragsbedingungen. Wird das Darlehen in dieser Zeit nicht abgerufen (z. B. weil der Baufortschritt langsamer verläuft), fallen anschließend monatliche Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an.
Tipp: Wenn du ein Bauvorhaben planst, kalkuliere den Baufortschritt realistisch. Es kann sinnvoll sein, eine längere bereitstellungsfreie Zeit zu verhandeln, um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden.
Bürgschaft
Eine Bürgschaft ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der eine dritte Person – der Bürge – sich verpflichtet, die Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers zu übernehmen, falls dieser seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Bürgschaften kommen häufig bei Baufinanzierungen zum Einsatz, wenn z. B. das Einkommen des Kreditnehmers allein nicht ausreicht oder zusätzliche Sicherheit gewünscht ist.
Es gibt verschiedene Formen, etwa die Ausfallbürgschaft, bei der der Bürge erst einspringt, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist, und die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der die Bank den Bürgen direkt in Anspruch nehmen kann.
Wichtig: Eine Bürgschaft kann ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen. Der Bürge sollte sich über seine Verpflichtungen im Klaren sein, da die Haftung in der Regel für die gesamte Kreditsumme gilt.
Bonität
Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers – also die Fähigkeit, finanzielle Verpflichtungen zuverlässig zu erfüllen. Banken prüfen die Bonität, um das Risiko eines Zahlungsausfalls einzuschätzen.
Zu den wichtigsten Bonitätsfaktoren zählen:
Regelmäßiges Einkommen und Beschäftigungsstatus
Laufende Verbindlichkeiten (z. B. andere Kredite)
Haushaltsüberschuss (Einnahmen minus Ausgaben)
Zahlungshistorie, insbesondere über Auskünfte wie SCHUFA oder Creditreform
Eine gute Bonität erhöht die Chance auf bessere Konditionen – insbesondere einen niedrigeren Zinssatz.
Tipp: Prüfe regelmäßig deine SCHUFA-Auskunft auf Fehler oder veraltete Einträge. Schon kleine Korrekturen können sich positiv auf deine Kreditwürdigkeit auswirken.
Weiterführend: Im Ratgeber zur Bonitätsprüfung erfährst du, wie Banken deine Kreditwürdigkeit im Detail bewerten und welche Unterlagen du bereithalten solltest, um beste Chancen auf günstige Zinsen zu haben.
D
Darlehensantrag
Der Darlehensantrag ist der formelle Schritt, mit dem du bei einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler ein Baufinanzierungsdarlehen beantragst. In diesem Antrag werden alle persönlichen, finanziellen und objektspezifischen Daten erfasst, die für die Kreditentscheidung notwendig sind.
Zu den typischen Angaben gehören dein Einkommen, deine monatlichen Ausgaben, mögliche bestehende Kredite, die Kreditsumme, die du benötigst, sowie Informationen über das zu finanzierende Objekt.
Auf Basis dieser Daten prüft die Bank deine Bonität und entscheidet, ob und zu welchen Konditionen sie den Kredit gewährt.
Tipp: Achte darauf, dass alle Angaben vollständig und korrekt sind. Unvollständige Unterlagen oder fehlende Nachweise können die Bearbeitung deines Antrags verzögern. Dein erfahrener Finanzierungsvermittler von NANOFIN unterstützt dich dabei, den Antrag vollständig vorzubereiten, Unterlagen richtig einzureichen und passende Finanzierungsangebote zu vergleichen.
Dem Kreditvertrag vorangestellt ist ein Darlehensantrag der Kreditnehmer. Nach Bewertung der im Antrag verfassten Angaben erstellt das Kreditinstitut den Kunden ein Kreditangebot. Erst nach Unterzeichnung der Kreditverträge kommt es zu einer Rechtsverbindlichkeit.
E
Eigenkapital
Als Eigenkapital bezeichnet man die finanziellen Mittel, die du selbst in eine Baufinanzierung einbringst – also Geld, das du nicht über ein Darlehen finanzieren musst. Je höher dein Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fällt der Kreditbetrag aus – und desto günstiger werden in der Regel die Zinskonditionen.
Zum Eigenkapital zählen nicht nur Bargeld oder Ersparnisse, sondern auch Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Schenkungen oder private Darlehen von Familienmitgliedern.
Banken empfehlen in der Regel, mindestens 20 % der Gesamtkosten aus Eigenkapital zu finanzieren, um eine solide Ausgangsbasis zu schaffen.
Tipp: Plane bei deiner Finanzierung auch die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) als Eigenkapital mit ein. Diese Ausgaben werden von Banken in der Regel nicht über das Darlehen finanziert.
Weiterführend: Erfahre im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf, welche Kosten zusätzlich anfallen und wie du mit kluger Planung dein Eigenkapital optimal einsetzt.
Eigennutzung
Unter Eigennutzung versteht man die Nutzung einer Immobilie durch den Eigentümer selbst – also ohne Vermietung oder gewerbliche Nutzung. Bei der Baufinanzierung spielt die Eigennutzung eine wichtige Rolle, weil Banken bei selbstgenutzten Immobilien oft bessere Zinskonditionen gewähren als bei Kapitalanlagen.
Der Grund: Bei eigengenutztem Wohneigentum ist das Risiko eines Zahlungsausfalls meist geringer, da Eigentümer stärker daran interessiert sind, ihr Zuhause zu behalten und ihre Raten zuverlässig zu zahlen.
Tipp: Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann häufig auch von staatlichen Förderprogrammen profitieren – zum Beispiel über die KfW oder Landesförderbanken. Informiere dich frühzeitig, welche Förderungen für dich infrage kommen.
Weiterführend:
Probiere direkt in unserem Zinsrechner, wie sich die Konditionen zwischen selbstgenutztem Wohnen und einer Kapitalanlage unterscheiden.
Erschließungskosten
Erschließungskosten sind Gebühren, die Bauherren an die jeweilige Kommune zahlen, um ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur anzuschließen. Dazu gehören unter anderem der Anschluss an das Wasser-, Abwasser-, Strom- und Straßennetz.
Diese Kosten entstehen in der Regel nur bei unbebauten Grundstücken, die erstmals für eine Bebauung vorbereitet werden. Bei einem gewöhnlichen Hauskauf fallen daher meist keine Erschließungskosten an, da das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist.
Die Höhe der Erschließungskosten kann je nach Gemeinde und Umfang der Maßnahmen stark variieren.
Tipp: Informiere dich bereits vor dem Grundstückskauf bei der zuständigen Gemeinde, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist oder noch zusätzliche Kosten auf dich zukommen. Nicht erschlossene Grundstücke können zwar günstiger im Kaufpreis sein, führen aber oft zu höheren Gesamtkosten durch nachträgliche Erschließungsmaßnahmen.
Weiterführend:
Im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf erfährst du,
welche zusätzlichen Kosten neben den Erschließungskosten auf Bauherren zukommen können und wie du sie realistisch einplanst.
F
Forwarddarlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung, mit der du dir bereits heute einen festen Zinssatz für ein zukünftiges Darlehen sichern kannst.
Es wird meist 1 bis 5 Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen und schützt dich so vor steigenden Zinsen.
Der Vorteil: Du hast Planungssicherheit und weißt genau, zu welchen Konditionen deine Finanzierung nach der Zinsbindung weiterläuft. Der Nachteil: Sollte das allgemeine Zinsniveau bis zum Start des neuen Darlehens sinken, bleibst du an den zuvor vereinbarten, höheren Zinssatz gebunden.
Tipp: Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders dann, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest. Vergleiche rechtzeitig verschiedene Angebote und prüfe, ob sich der sogenannte Forward-Aufschlag (Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit) für dich rechnet.
Weiterführend: Mehr zur richtigen Strategie für deine Anschlussfinanzierung erfährst du im Ratgeber Anschlussfinanzierung
Flurkarte
Die Flurkarte – auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt – ist ein amtliches Dokument, das die genaue Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks ausweist. Sie wird vom Katasteramt oder der Vermessungsbehörde ausgestellt und ist ein wichtiger Bestandteil der Unterlagen bei einer Baufinanzierung oder einem Grundstückskauf.
Auf der Flurkarte sind Flurstücksnummern, Nachbargrundstücke, Straßen und Gebäudeumrisse verzeichnet. Banken und Behörden nutzen sie, um die Identität und Lage des Grundstücks eindeutig zuzuordnen.
Tipp: Du kannst die Flurkarte online beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt beantragen. Plane jedoch etwas Vorlaufzeit ein – in manchen Bundesländern erfolgt die Ausstellung nur auf postalischem Weg.
Weiterführend: Im Ratgeber Unterlagen Baufinanzierung erfährst du, welche Dokumente du neben der Flurkarte für deinen Kreditantrag benötigst.
Festzins
Der Festzins ist der über einen bestimmten Zeitraum unveränderliche Zinssatz eines Baufinanzierungsdarlehens. Während der sogenannten Zinsbindungsfrist bleibt die monatliche Rate konstant – unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau am Markt entwickelt.
Das bietet Sicherheit und Planungskomfort, da du genau weißt, welche Belastung dich in den kommenden Jahren erwartet. Allerdings kann ein fester Zinssatz auch nachteilig sein, wenn die Zinsen später sinken – du profitierst dann nicht von den niedrigeren Marktzinsen.
Tipp: Wähle die Länge der Zinsbindung sorgfältig. Bei steigenden Zinsen kann sich eine längere Festzinsbindung lohnen, während bei sinkenden Zinsen flexible Modelle mit kürzerer Bindung oder variable Darlehen Vorteile bieten können.
Weiterführend: Probiere in unserem Zinsrechner,
wie sich unterschiedliche Festzins-Bindungen auf deine monatliche Rate und die Gesamtkosten deiner Baufinanzierung auswirken.
Wir sind jederzeit persönlich für Sie da!
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne zu Ihrer Baufinanzierung.
