Wesentlicher Baustein bei der Kreditwürdigkeitsprüfung - die Bonität des Antragstellers
Bonitätsprüfung bei der Baufinanzierung
Eine Übersicht
- Mit Bonität oder Kreditwürdigkeit beschreibt die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit eines Darlehensnehmers.
- Bei der Bewertung der Bonität können zum Beispiel Kriterien wie das monatliche Einkommen und die Ausgaben untersucht werden.
- Bei der Prüfung der eigenen Bonität empfiehlt es sich die Schufa Auskunft regelmäßig zu überprüfen. Etwaige bestehende Kreditverbindlichkeiten, sowohl Immobilienkredite als auch Privatdarlehen oder Leasingraten sollten pünktlich bedient werden.
Tipp:
- Ihr Finanzberater von NANOFIN prüft mit Ihnen gemeinsam vorab Ihre Bonität. Sie können daher abschätzen wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
- Ggf. stellt Ihr Berater Ihnen im Nachhinein bei erfolgreicher Prüfung Ihrer Bonität ein kostenloses Finanzierungszertifikat aus.
- Mit diesem Finanzierungszertifikat können Sie beim Makler oder Verkäufer der Immobilie punkten, da hier bereits ersichtlich ist, dass Ihre Bonität von einem Finanzierungsexperten geprüft wurde.
Bonität: was bedeutet das eigentlich?
Den Begriff Bonität kann man im Prinzip mit dem der Kreditwürdigkeit gleichsetzen. Diese beschreibt die Fähigkeit des Schuldners, die Darlehensverpflichtung rechtzeitig und vollständig bedienen zu können. Neben dieser finanziellen Potenz des Kreditnehmers sollte dieser auch den Willen haben, seine Verbindlichkeit zurückzuzahlen. Auch diese Willenserklärung fällt unter den Begriff der Bonität, welche einer der Voraussetzungen ist, dass eine Bank oder ein sonstiger Kreditgeber dem Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen oder Baudarlehen gewährt.
Die Bank minimiert durch sorgfältige Prüfung der Kreditwürdigkeit Ihrer Darlehensnehmer das Kreditausfallrisiko. Zwar sind die Kredite bei einem Kreditausfall durch die Abtretung der Sicherheit an die Bank gedeckt, dennoch kann der Bank im Verwertungsfall der Kreditsicherheit ein finanzieller Verlust entstehen. Die Verwertung von Kreditsicherheiten zieht für Banken generell Aufwand und Kosten nach sich. Mit anderen Worten: Banken vollstrecken nicht so gern. Um die Wahrscheinlichkeit der Vollstreckung im Falle eines Defaults (Zahlungsausfalls) zu minimieren, fordert die Bank also im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung umfassende Unterlagen zur Einschätzung der Bonität des Antragstellers an. Dabei erstellt das Kreditinstitut in vielen Fällen die sogenannte Kapitaldienstrechnung, wo die Einnahmen des Haushalts den Ausgaben gegenübergestellt werden. Verbleibt nach Abzug aller Kosten und eines Risikopuffers ein Betrag, der ausreichend ist, um die zukünftige monatliche Darlehensrate zu bedienen, ist diese Haushaltsrechnung positiv.
Ein weiterer Aspekt, der im Rahmen der Bewertung der Bonität berücksichtigt wird, ist der Verschuldungsgrad. Zwar kann es sein, dass sich sämtliche Kreditraten aus den Mieteinnahmen tragen, jedoch darf die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers in Relation zum Einkommen eine bestimmte Grenze (Multiplikator) nicht überschreiten. Damit will die Bank eine zu rasche Akkumulation von Immobilienvermögen bei gleichzeitig steigenden Schulden verhindern, da in diesem Fall das gesamte Risiko auf den Fremdkapitalgeber übertragen würde. Bei erfolgreicher Bonitätsprüfung erstellt die Bank in einem weiteren Schritt ein Wertgutachten des Beleihungsobjekts, welche bei erfolgreicher Kreditvergabe in der Regel an den Kreditgeber abgetreten wird. Bei einem Zahlungsausfall hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten. In der Regel gibt es eine Korrelation zwischen der einer guten Bonität des Antragstellers und der Höhe Bauzinses bzw. der Darlehenskondition d.h. je besser die Bonität, desto besser ist auch der Zinssatz.
Kriterien bei der Bewertung der persönlichen Bonität des Kreditnehmers:
Bei der Bestimmung der Kreditwürdigkeit sind die Bewertungsmaßstäbe der Banken teilweise unterschiedlich. Folgende Kriterien können bei der Bonitätsbestimmung des Kreditgebers bewertungsrelevant sein.
- persönliche Lebenssituation
- Beruflich, Art der Beschäftigung
- monatliche Einnahmen
- monatliche Ausgaben/Kosten
- vorhandene Vermögenswerte
- bestehende Darlehen
- Höhe der eingeräumten Kontoüberziehung
- Zahlungsverhalten
- Geoscoring – Berücksichtigung der
- Wohnumgebung
Wie gestaltet sich die Bonitätsprüfung im Detail?
Ein Teil der Bonitätsprüfung bezieht sich auf ganz allgemeine persönliche Daten wie z.B. das Geburtsdatum, den Name des Antragstellers, das Geschlecht, die Staatsangehörigkeit sowie die Anschrift. Weitere Informationen, die in die Bonitätsbewertung einfließen können, sind z.B. der Familienstand oder die Art der Beschäftigung. Ist der Antragsteller seit vielen Jahren in einer Festanstellung, kann die Bank die wirtschaftlichen Verhältnisse recht einfach einschätzen, da der Antragsteller ein regelmäßiges Einkommen aus seiner beruflichen Tätigkeit bezieht. Hat sich der Antragsteller gerade erst selbstständig gemacht, fällt es der Bank schon erheblich schwerer, die wirtschaftlichen Verhältnisse des potentiellen Kreditnehmers nachhaltig zu bewerten. Grundsätzlich gilt, dass Selbstständige einen gewissen “Track Record” mitbringen
müssen d.h. sie müssen über mindestens 3 Jahre der Bank ihre Zahlen offenlegen. Hier werden in der Regel 3
Jahresabschlüsse sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) angefordert. Außerdem empfiehlt es sich, die Einkommenssteuererklärungen der Wirtschaftsjahres nebst den Einkommenssteuerbescheiden zu sammeln. Grundsätzlich kann man nicht sagen, dass Beamte oder Angestellte einer stärkere Bonität mitbringen als Selbstständige, aber bei Angestellten, Beamten und Rentnern gestaltet sich die Bonitätsprüfung aus Sicht der Bank erheblich leichter, das diese durch den Nachweis der jeweiligen Gehaltsabrechnungen oder Bezüge direkt ersichtlich ist, während das Einkommen bei Selbstständigen, durch Ableitung des oben genannten Zahlenwerks erst abgeleitet werden muss. Weitere relevante Parameter, die in die Bonitätsbewertung eingehen, ist die Befristung einer Tätigkeit oder ob sich jemand in der Probezeit befindet. Generell honorieren Banken in der Kreditwürdigkeitsprüfung unbefristete Beschäftigungsverhältnisse. Es gibt aber auch branchentypische Ausnahmen z.B. bei Ärzten, wo befristete Verträge die Regel sind. Hinweis: Manche hier aufgelisteten Kriterien sind für Banken K.O. Kriterien. Legt eine Bank in ihren Kreditrichtlinien beispielsweise fest, dass Antragsteller, welche in der Probezeit sind, nicht zu finanzieren sind, dann wird der Kreditantrag gar nicht erst angenommen. Es ist nicht so, dass andere Kriterien dieses K.O. Kriterium kompensieren können.
Die individuellen Kreditrichtlinien weichen teilweise graduell unter den Banken ab. Daher hat eine Bonitätsprüfung auch manchmal subjektiven Charakter. Nur weil die eine Bank den Kredit aufgrund ihrer Einschätzung der Bonität ablehnt, heißt das nicht das die Kreditwürdigkeit des Antragstellers auch objektiv schlecht ist, da ein anderes Kreditinstitut ggf. eine andere Sicht auf die Dinge hat.
In der Haushalts- oder im Fachjargon auch Kapitaldienstrechnung werden auch die Ausgaben betrachtet. Hierzu zählen die regelmäßigen Ausgaben wie Miete, Nebenkosten, Versicherungen und Lebenshaltungskosten. Frage: Müssen Sie als Kunde dem Kreditspezialisten zur Plausibilisierung Ihrer Lebenshaltungskosten ein Haushaltsbuch offenlegen? Nein, das müssen Sie nicht. Es ist egal, ob Sie sich den ganzen Tag nur von Kartoffeln und Reis ernähren oder ob Sie jeden Tag schick beim Italiener essen gehen. Die Bank leitet aus Ihrem Einkommen eine Lebenshaltungskostenpauschale ab, die als fixer Kostenblock in der Einnahmen-Überschussrechnung angehalten wird. Wichtig ist, dass nach Abzug aller Ausgaben plus Einberechnung eines Puffers ein ausreichend großer Betrag übrig bleibt, um die Darlehensrate bedienen zu können. Die Miete kann, wenn es um selbst genutztes Wohnen geht, in der Betrachtung außen vor gelassen werden, da diese entfällt. Eine wesentliche, wenn nicht sogar die entscheidende Stellschraube, die sich auf die Kreditkondition direkt auswirkt, ist die Höhe des Eigenkapitals, das in die Finanzierung eingebracht wird. Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich direkt auf den Beleihungsauslauf der Finanzierung aus. Dieser ist der Quotient aus der Kreditsumme und der Kreditsicherheit. Je niedriger dieser Quotient ist, desto günstiger sind die Bauzinsen.
Beispiel: Ein Käufer beabsichtigt den Erwerb einer Immobile für einen Kaufpreis von 500.000 EUR. Die Nebenkosten zahlt er aus Eigenkapital. Er beantragt ein Darlehen i.H.v. 500.000 EUR. Hier wäre der Beleihungsauslauf 100%. Wir sprechen in diesem Fall, obwohl der Kreditnehmer die Nebenkosten bereits zahlt von einer Vollfinanzierung. Beispiel 2: Der Käufer erwirbt das Objekt und bringt zusätzlich zu den Nebenkosten weitere 250.000 EUR an Eigenmitteln in die Finanzierung ein. Hier sprechen wir von einem Beleihungsauslauf von 50%. Voraussetzung bei dieser Darstellung ist, dass die Bank den Kaufpreis bei Erstellung eines internen Wertgutachtens bestätigt. Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer einbringt, desto geringer ist das Risiko der Bank. Im zweiten Beispiel könnte die Bank im Falle der Verwertung der Immobilie selbst in Zeiten einer schweren Immobilienkrise das Objekt voraussichtlich zu einem Preis veräußern und damit die bestehenden Kreditverbindlichkeiten tilgen. Neben dem Eigenkapital können Zusatzsicherheiten üblicherweise sind das freie Grundschulden auf weiteren Immobilien an die Bank abgetreten werden. Dies wirkt sich ähnlich wie Eigenkapital positiv auf die Kreditkondition aus. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Eigenkapital auch die Darlehenssumme verringert, während die Abtretung einer Zusatzsicherheit diesen Effekt nicht hat.
Die Bonität wird auch durch bestehenden Darlehen, der Anzahl der Kreditkarten oder der Dispohöhe beeinflusst.
Heutzutage werden der Schufa viele Informationen über Ihre Bonität automatisch gemeldet. Die genaue Funktion des Schufa-Algorithmus, der den Score bestimmt, wird nicht offengelegt. Unbestritten ist aber, dass z.B. Daten wie Darlehen, Kontoverbindungen, Leasing, Ratenkredite, Mobilfunkverträge der Schufa gemeldet werden. Werden Darlehen nicht ordentlich bedient, hat das katastrophale Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit. Denn das Wort Kredit kommt aus dem Lateinischen credere und heißt übersetzt glauben. Wieso sollte ein neuer Darlehensgeber Ihnen glauben, dass Sie Ihre Verbindlichkeiten zahlen werden, wenn Sie in der Vergangenheit das Gegenteil bewiesen haben? Nicht gezahlte Darlehensraten sind der Killer eines jeden Schufa Score. Damit ist der Zugang zu den Kapitalquellen blockiert. Ein weiteres No Go sind Privatinsolvenzen.
Auch hier ist Zugang zu Fremdkapitalgebern erst einmal versperrt. Bis der Eintrag vollständig gelöscht wird, vergehen 10 Jahre. Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, geht es in erster Linie um eine Aussage zur Kondition und Machbarkeit. Ein erfahrender Kreditvermittler, der sein Handwerk versteht, wird nicht direkt eine Darlehensanfrage bei einer Bank einreichen, sondern im ersten Schritt Ihre Bonität vorab bewerten. Erst wenn die Kreditkondition stimmt und eine vorab-Überprüfung der Machbarkeit positiv bestätigt werden kann, sollte ein Kreditantrag bei der Bank gestellt werden. Die Konditionsabfrage bzw. die Prüfung der Machbarkeit ist schufaneutral. Die offizielle Darlehensanfrage bei der Bank, die einen Kreditprüfungsprozess auslöst, wird der Schufa gemeldet. Sprechen Sie daher mit Ihrem Berater von NANOFIN. Er wird Ihnen einen Fahrplan mit den einzelnen Stationen vorstellen.
Über Ihre gemeldete Adresse und Ihre Voranschrift werden teilweise diese Daten im sogenannten Geoscoring mit einbezogen. Hier wird also die Wohnlage als Parameter zur Ableitung der Bonität herangezogen. Es wird quasi ein statistischer Zusammenhang abgeleitet, dass Darlehensnehmer, die in einem gehobenen Stadtteil leben, eine verbesserte Fähigkeit haben, das Darlehen zurückzuzahlen. Diese Vorgehensweise ist jedoch umstritten. Letztendlich erstellt die Schufa aus alle diesen Daten einen Bonitätsscore. Liegt dieser über einem Wert von 97,5, verfügen Sie über eine hohe Bonität und Ihre Chancen stehen gut, dass Sie kreditwürdig sind und damit einen Kredit erhalten.
Wie ist der Zusammenhang zwischen der Kreditwürdigkeit und dem Darlehenszins?
Die Kreditkondition ist für die meisten Kunden das maßgebliche Kriterium bei der Beurteilung der Attraktivität des Baukredits. Der Zinssatz beeinflusst maßgeblich die Höhe der monatlichen Rate. Ferner leiten sich die Gesamtkosten des Immobilienkredits aus den kumulierten Zinszahlungen der einzelnen Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits ab. Der Zinssatz wird zunächst für eine gewisse, vom Kunden präferierte Zinsbindungsdauer festgeschrieben. Viele Banken bieten Zinsbindungen von 5 Jahren bis zu 30 Jahren.
Für diese auch als Sollzinsbindung bezeichnete Zeitspanne bleibt der Kreditzins also unverändert. Die Bonität nicht das einzige Kriterium, das auf die Kreditkondition wirkt. Auch das allgemeine Zinsniveau bzw. die Bedingungen, zu denen sich die Banken an den Kapitalmärkten refinanzieren können, spielen ebenso eine wichtige Rolle. Hier orientieren sich die Banken am Leitzins der Europäischen Zentralbank. Unabhängig von dem allgemeinen Zinsniveau ist eine gute Bonität für den Kreditnehmer immer ein Vorteil gegenüber Schuldner mit mäßiger oder schlechter Bonität. Die Auswirkungen auf die monatliche Rate wollen wir einmal in folgendem Beispiel darstellen:
Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie 500.000 EUR
Nebenkosten zahlt der Käufer aus Eigenkapital sowie 50.000 EUR zusätzlich
Darlehenssumme 450.000 –> kalkulatorischer Beleihungsauslauf 90%
Festzinsbindung 10 Jahre, 2% Mindesttilgung
Fall 1: solide Bonität, gewährter Sollzins: 2,66 % (Stand: 27.5.2022)
monatliche Darlehensrate: 1.748 EUR
Zinszahlungen gesamt nach 10 Jahren: 106.724,08 €
Fall 2: mäßige Bonität, gewährter Sollzins: 3,06 % (Stand: 27.5.2022)
monatliche Darlehensrate: 1.898 EUR
Zinszahlungen gesamt nach 10 Jahren: 122.566,56 EUR