Nebenkosten bei der Baufinanzierung
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienerwerb an und warum werden diese im Rahmen der Bauzinsen unterschätzt?
Ein kurzer Überblick
- Beim Immobilienerwerb verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen. Aber das sind nicht die einzigen Zahlungsverpflichtungen, die der Käufer bedienen muss, um die Transaktion abzuschließen.
- Es fallen beim Bau oder Kauf einer Immobilie ebenfalls Nebenkosten an, welche zusätzlich berücksichtigt werden sollten.
- Der Immobilienkäufer sollte daher vor Abschluss seines Immobilienkredits die Höhe der Nebenkosten genau ermitteln.
Welche Arten der Nebenkosten gibt es beim Immobilienkauf?
Grundsätzlich erhebt der Staat auf jeden Grundstücks- oder Immobilienerwerb die Grunderwerbssteuer. Dieser Block macht oftmals den größten Teil der Nebenkosten aus. Wenn sich ein Immobilienmakler um den Verkauf des Objekts kümmert, fällt zusätzlich noch eine Maklerprovision an. Außerdem verlangt der Notar für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags eine Gebühr. Last but not least stellt das Grundbuchamt nach dem Notartermin eine Rechnung für die Neuregelung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.
In einem vollständigen Finanzierungskonzept werden die Zinsaufwendungen innerhalb der Zinsbindung sowie die kalkulatorischen Gesamtkosten aller Zinszahlungen bis zum Ende der Kreditlaufzeit meist im jeweiligen Tilgungsplan des Finanzierungsangebotes aufgeführt. Auch diese Kosten sollten in einer guten Kalkulation enthalten sein. Darüber können Erschließungs- und Anschlussgebühren für das Baugrundstück anfallen.
Grundsätzlich kann man beim Immobilienerwerb etwa 10 - 15 Prozent des Kaufpreises den Nebenkosten zurechnen:
Maklergebühren: zwischen 2,38 % und 3,57 % (Anteil des Käufers; ist verhandelbar)
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %
- Notargebühren: rund 1,5 %
- Grundbuchkosten: rund 0,5 %
- Kosten der Modernisierung: vom Zustand der Immobilie abhängig
- Aufwand für Umzug: rund 2.000 € bis 3.000 €
- Finanzierungsnebenkosten: hängt von Art des Kredits und Zinshöhe ab Anschluss- und Erschließungskosten: circa 4.000 € bis 7.000 €
Gibt es eine Faustformel zu den Nebenkosten?
Beim Immobilienerwerb sollten 10-15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten einkalkuliert werden.
Grunderwerbsteuer – obligatorische Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung
Egal, ob Sie ein Grundstück erwerben, sich eine Eigentumswohnung
anschaffen oder sich den Traum eines Einfamilienhauses erfüllen – an der Grunderwerbsteuer kommen Sie nicht vorbei.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert zwischen den einzelnen Bundesländern. Am höchsten sind die Steuersätze in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen. Hier wird der Immobilienkäufer mit satten 6,5% zur Kasse gebeten. Die niedrigsten Steuersätze veranschlagen Sachsen und Bayern, wo nur 3,5% des Kaufpreises erhoben werden.
Anhand eines kurzen Beispiels wollen wir einmal illustrieren, wie sich die unterschiedliche Besteuerung in absoluten Beträgen auf die Höhe der Grunderwerbsteuer auswirkt. Nehmen wir einmal an, Sie kaufen ein Haus oder eine Immobilie für 500.000 EUR. Hier würden Sie in Nordrhein-Westfalen dem Fiskus eine Steuer von satten 32.500 EUR zahlen, während Sie bei einer anderen Immobilie in Bayern nur mit einem Betrag in Höhe von 17.500 EUR besteuert würden. Der Käufer in Bayern hat hier einen klaren Vorteil, denn er kann die Ersparnis aus der geringeren Grunderwerbsteuer reduziert hier seine Gesamtkosten, weshalb er bei gleiche Eigenkapitaleinsatz ein geringeres Immobiliendarlehen benötigt. Oftmals, und das sieht man sehr gut anhand dieses Beispiels, fressen die Nebenkosten die gesamten Ersparnisse der Käufer auf, sodass nicht wenige nach Zahlung aller Nebenkosten immer noch den gesamten Kaufpreis finanzieren. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags informiert der Notar das Finanzamt, das dann im Anschluss den Grunderwerbsteuerbescheid ausstellt. Dem Käufer verbleibt dann eine Frist von 1 Monat, die fällige Steuer zu zahlen.
Fällt ein Teil Nebenkosten als Notargebühr an?
Ja. Per Gesetz ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags notariell zu beurkunden. Bei dem Erwerb eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks muss daher ein Notar zwingend involviert sein. Für den Käufer sowie den Verkäufer trägt der Notar damit die Funktion, die Transaktion rechtlich abzusichern. Notare rechnen Ihre Leistungen mit einem Gebührensatz in Höhe von 1,5% des Kaufpreises ab. Die anfallende Gebühr richtet sich also nicht nach dem tatsächliches Zeitaufwand der jeweiligen Transaktion.
Vor der eigentlichen Beurkundung des Kaufvertrags berät der Notar die Parteien über deren Rechte und Pflichten. Er organisiert zudem die benötigten Dokumente, die für Transaktion erforderlich sind, wie z.B. die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes. Dieser ist im übrigen bei der Beantragung eines Bankkredits bei vielen Kreditinstituten ein Pflichtdokument innerhalb der Kreditprüfung. Hier werden im Vorfeld wichtige Eckdaten wie z.B. auch der Kaufpreis der Immobilie festgesetzt. Der eigentliche Kaufvertrag wird dann offiziell während des Notartermins geschlossen, an dem Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind. In vielen Fällen erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, nachdem sich der Käufer bereits einen Bankkredit zur Finanzierung der Immobilie gesichert hat. Die finanzierende Bank stellt dem Käufer dann auch neben dem Kreditvertrag auch die Dokumente für die Grundschuldbestellung aus. Hier handelt es sich um die Kreditsicherheit des Darlehensgebers. Diese wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat der Darlehensgeber das Recht, diese Immobilie zu veräußern und mit dem Veräußerungserlös die bestehenden Verbindlichkeiten des Schuldners glattzustellen.
Sind Grundbuchkosten ebenfalls ein Teil der Nebenkosten?
Ja. Innerhalb des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse aller unbebauten und bebauten Grundstücke vermerkt. Findet ein Eigentumsübertragung einer Immobilie statt, so wird dies in Abteilung 1 des Grundbuchs vermerkt. Werden Baudarlehen beantragt und wir die Immobilie oder das Grundstück als Kreditsicherheit verwendet, dann wird der Darlehensgeber in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Für die gesamte Abwicklung erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr von 0,5% des Kaufpreises. Oftmals werden die Nebenkosten für den Notar und für das Grundbuchamt mit 2% zusammengefasst. Wenn Sie als eine Immobilie für 500.000 EUR kaufen, fallen in diesem Beispiel Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 10.000 EUR an.
Wird die Immobilienmakler Courtage ebenfalls zu den Nebenkosten gerechnet?
Manchmal werden Immobilienmakler beauftragt einen passenden Käufer für die Immobilie zu finden. Immobilienmakler verfügen oft über ein Netzwerk an Kontakten und sind damit in der Lage Häuser schneller und oftmals zu besseren Marktpreisen zu verkaufen. Nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf der Makler eine Provision berechnen wenn ein Kaufvertrag geschlossen wird, und der zu einem späteren Zeitpunkt nicht als unwirksam erklärt wird.
In der Praxis sind bei einem Erwerb daher drei Fälle möglich, wie die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
- Bei der sogenannten Innenprovision übernimmt der Verkäufer die Maklergebühr
- Bei der Außenprovision übernimmt der Käufer die Maklergebühr.
- Die Maklergebühr wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Meistens wird der Makler vom Verkäufer beauftragt. Die Kosten werden in der Regel hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Maklergebühren erhöhen daher immer die Gesamtkosten der Immobilie und sollten frühzeitig einkalkuliert werden.