Wesentlicher Baustein bei der Kreditwürdigkeitsprüfung - die Bonität des Antragstellers
Bonitätsprüfung bei der Baufinanzierung: So bewertet die Bank Ihre Kreditwürdigkeit
Die Bonitätsprüfung – auch Kreditwürdigkeitsprüfung – ist der zentrale Baustein jeder Baufinanzierung. Banken prüfen, ob Sie zahlen können (Zahlungsfähigkeit) und zahlen wollen (Zahlungswilligkeit). Hier erfahren Sie, welche Kriterien zählen, wie der Prüfprozess abläuft, wie Schufa, Haushaltsrechnung & Beleihungsauslauf zusammenhängen – und wie sich das alles auf Ihren Zinssatz auswirkt.
NANOTIPP: Lassen Sie Ihre Bonität vorab von NANOFIN prüfen. Auf Wunsch stellen wir Ihnen nach erfolgreichem Check ein kostenloses Finanzierungszertifikat aus – ideal für Makler & Verkäufer.
Was bedeutet Bonität – und warum ist sie so wichtig?
- Bonität = Kreditwürdigkeit. Sie beschreibt Fähigkeit und Willen, Darlehensraten vollständig & pünktlich zu zahlen.
Banken prüfen die Bonität, um Kreditausfälle zu vermeiden. Zwar sind Baukredite über die Immobilie besichert, aber Verwertung verursacht Kosten & Risiken. Ziel ist deshalb, vorab zu klären, ob die Finanzierung dauerhaft tragfähig ist.
Die wichtigsten Kriterien der Bank
Einkommen & Beschäftigung: Höhe, Stabilität, Art (angestellt, verbeamtet, Rente; bei Selbstständigen längere Nachweisführung).
Ausgaben: Lebenshaltungspauschale, Versicherungen, Mieten/ Nebenkosten (bei Eigennutzung entfällt die Miete).
Vermögen & Eigenkapital: Liquidität, Wertpapiere, Rücklagen.
Bestehende Kredite: Immobilien-, Raten-, Leasingkredite; Anzahl Kreditkarten, Dispo-Linien.
Kontoführung & Zahlungsverhalten: pünktliche Zahlung = Pluspunkt.
Schufa/Bonitätsscore: gemeldete Verträge & Historie beeinflussen den Score.
Geoscoring (umstritten): Wohnumfeld kann statistisch einfließen.
NANOTIPP: Prüfen Sie regelmäßig Ihre Schufa-Auskunft und korrigieren Sie fehlerhafte Einträge. Pünktliche Zahlung bestehender Raten verbessert die Bewertung nachhaltig.
So läuft die Bonitätsprüfung ab
1. Persönliche & berufliche Daten
Persönliche & berufliche Daten
Abgefragt werden u. a. Name, Geburtsdatum, Adresse, Familienstand sowie Art & Dauer der Beschäftigung. Befristete Verträge oder Probezeit werden restriktiver bewertet; unbefristete Anstellungen bringen Planungssicherheit.
2. Einkommensnachweise je Berufsgruppe
Angestellte/Beamte/Rentner: Lohn-/Bezügemitteilungen, ggf. Rentenbescheid.
Selbstständige/Freiberufler: i. d. R. mind. 3 Jahresabschlüsse, BWA, Einkommensteuerbescheide.
Je belastbarer der „Track Record“, desto besser kann die Bank die Nachhaltigkeit des Einkommens einschätzen.
3. Haushalts- bzw. Kapitaldienstrechnung
Die Bank stellt Einnahmen den Ausgaben gegenüber und berücksichtigt eine Lebenshaltungskosten-Pauschale. Wichtig: Nach Abzug aller Posten muss genug Spielraum für die künftige Darlehensrate bleiben.
4. Verschuldungsgrad & Beleihungsauslauf
Verschuldungsgrad & Beleihungsauslauf
Neben der Haushaltsrechnung zählt, wie stark Sie bereits verschuldet sind – und wie viel Eigenkapital Sie einbringen. Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus Kreditsumme ÷ Beleihungswert der Immobilie.
Beispiel 1: Kaufpreis 500.000 €, NK aus Eigenkapital, Darlehen 500.000 € ⇒ Beleihungsauslauf~100 % (Vollfinanzierung der Immobilie).
Beispiel 2: Kaufpreis 500.000 €, NK + 250.000 € zusätzliches Eigenkapital ⇒ Darlehen 250.000 € ⇒ Beleihungsauslauf ~50 %.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko – und in der Regel bessere Zinsen.
Zusatzsicherheiten (z. B. freie Grundschulden auf weiteren Objekten) wirken ähnlich wie Eigenkapital – senken aber nicht die Darlehenssumme.
5. Schufa-Score und Zahlungsverhalten
Der Schufa-Algorithmus ist nicht öffentlich. Eindeutig negativ sind aber: Zahlungsverzüge, nicht bediente Raten, titulierte Forderungen, Privatinsolvenz.
Praxisregel: Gute Historie = bessere Kondition. Score-Werte > 97,5 gelten oft als sehr gut.
Wie beeinflusst die Bonität den Zinssatz?
Der Zinssatz bestimmt Rate & Gesamtkosten. Neben dem allgemeinen Zinsniveau (EZB-Leitzins, Refinanzierung der Banken) ist Ihre Bonität ein zentraler Treiber Ihrer Kondition.
Rechenbeispiel (vereinfacht):
Kaufpreis: 500.000 € – Nebenkosten + 50.000 € zusätzlich aus EK
Darlehenssumme: 450.000 € ⇒ kalkulatorischer Beleihungsauslauf ~90 %
Sollzinsbindung: 10 Jahre, 2 % Tilgung
Fall 1 – solide Bonität:
Sollzins 2,66 % → Rate 1.748 € → Zinsen in 10 Jahren: 106.724,08 €
Fall 2 – mäßige Bonität:
Sollzins 3,06 % → Rate 1.898 € → Zinsen in 10 Jahren: 122.566,56 €
Differenz: +0,40 %-Punkte bedeuten +150 € Rate/Monat und +15.842,48 € mehr Zinskosten in 10 Jahren.
Fazit: Gute Bonität spart bares Geld. Wir prüfen Ihre Unterlagen vorab und holen passende Konditionen bei über 450 Banken ein.
So verbessern Sie Ihre Bonität – schnell & wirksam
Raten pünktlich zahlen, keine Rückstände auflaufen lassen.
Dispo und Kreditkarten-Limits reduzieren; unnötige Karten kündigen.
Klein-/Ratenkredite möglichst vorab tilgen.
Schufa checken (Selbstauskunft) und Fehler korrigieren.
Eigenkapital erhöhen (Rücklagen, Schenkung, BSV/ETFs, ggf. Zusatzsicherheiten).
Unterlagen vollständig & aktuell bereitstellen – das beschleunigt die Kreditentscheidung.
Budget realistisch planen: [Darlehensrechner] und [Budgetrechner] nutzen.
Vorab-Zertifikat anfordern – stärkt die Position bei Maklern/Verkäufern.
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FAQ zur Bonitätsprüfung
Ist die Prüfung meiner Bonität schufaneutral?
Ja – eine Konditionsanfrage/ Machbarkeitsprüfung durch NANOFIN ist schufa-neutral. Erst ein offizieller Kreditantrag wird der Schufa gemeldet.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mibringen?
Je nach Objekt & Bank sind 10–20 % plus Nebenkosten ein gängiger Richtwert. Mehr Eigenkapital = geringerer LTV = bessere Konditionen.
Warum ist meine Berufsart relevant?
Unbefristete Anstellungen sind planbarer. Selbstständige müssen i. d. R. 3 Jahre Zahlen nachweisen (Abschlüsse, BWA, Steuerbescheide).
Was bringt mir ein Finanzierungszertifikat?
Es zeigt, dass Ihre Bonität vorab geprüft ist und Ihr Vorhaben grundsätzlich tragfähig erscheint – das schafft Vertrauen bei Verkäufern & Maklern.
Wir sind jederzeit persönlich für Sie da!
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne bei Ihrer Baufinanzierung.
