Welche Faktoren den Baufinanzierungszins bestimmen
Viele Menschen beschäftigen sich bei einer Baufinanzierung vor allem mit einer einzigen Frage:
„Wie bekomme ich den besten Zinssatz?“
Dabei entsteht oft der Eindruck, dass die Kondition eine Art Belohnung für ein „sauberes“ Haushaltsbuch ist – etwa, indem man vorab Ratenkredite ablöst oder Ausgaben reduziert. In der Praxis funktioniert die Zinsfindung jedoch völlig anders. Banken trennen sehr strikt zwischen der Machbarkeit einer Finanzierung und der Bepreisung des Risikos. Wer diese Systematik versteht, versteht auch, warum manche Maßnahmen keinen Einfluss auf den Zinssatz haben – andere dagegen sehr wohl.
Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, welche Faktoren die Baufinanzierungskonditionen tatsächlich beeinflussen – und welche nicht.
Machbarkeit und Kondition – zwei getrennte Welten
Der wichtigste Grundsatz lautet:
Eine Finanzierung muss zuerst machbar sein – erst danach wird sie bepreist.
Banken prüfen zunächst, ob ein Haushalt die monatliche Kreditrate nachhaltig tragen kann. Hierfür wird eine klassische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung aufgestellt, inklusive eines Sicherheitspuffers. Ist diese Kapitaldienstfähigkeit gegeben, gilt die Finanzierung als grundsätzlich darstellbar.
Ob der Kredit anschließend zu einem Zinssatz von beispielsweise 3,2 % oder 3,6 % angeboten wird, ist keine direkte Folge dieser Haushaltsrechnung. Die Kondition orientiert sich vielmehr an strukturellen Risikofaktoren – allen voran an der Besicherung und der Laufzeit.
Warum die Ablösung eines Ratenkredits die Kondition eher nicht verbessert
Eine häufige Frage lautet:
„Wenn ich vor der Baufinanzierung meinen Ratenkredit ablöse – bekomme ich dann bessere Zinsen?“
Die ehrliche Antwort lautet: In der Regel nein.
Die Ablösung eines Ratenkredits verbessert die Haushaltsrechnung und damit die Machbarkeit der Finanzierung. Sie sorgt dafür, dass mehr monatlicher Puffer vorhanden ist. Für die Bank bedeutet das jedoch lediglich, dass die Kreditrate sicherer bedient werden kann – nicht, dass das Kreditrisiko strukturell sinkt.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht das Prinzip:
Ein Haushalt verfügt über 5.000 € Nettoeinkommen und hat monatliche Fixkosten von 3.000 €. Die geplante Baufinanzierungsrate liegt bei 1.200 €. Der verbleibende Puffer von 800 € reicht aus – die Finanzierung ist darstellbar.
Wird nun ein Ratenkredit abgelöst und der monatliche Puffer steigt weiter an, ändert das nichts an der grundsätzlichen Risikoeinschätzung des Kredits. Die Finanzierung war bereits tragfähig – sie wird nicht „doppelt tragfähig“. Entsprechend bleibt die Kondition unverändert.
Angestellt, selbstständig oder freiberuflich – macht das einen Zinsunterschied?
Grundsätzlich gilt:
Wenn eine Bank alle Einkommensarten gleich finanziert, sind die Konditionen identisch.
Ein Angestelltenverhältnis führt also nicht automatisch zu besseren Baufinanzierungszinsen. Der entscheidende Unterschied liegt vielmehr im Bankenzugang. Nicht jedes Kreditinstitut finanziert Selbstständige oder Freiberufler. Dadurch wird der Kreis möglicher Banken kleiner – und mit ihm der Wettbewerb um die beste Kondition.
In der Praxis bedeutet das:
Ein selbstständiger Antragsteller kann manchmal nicht auf die eine Bank zugreifen, die gerade den günstigsten Marktzins anbietet. Das kann indirekt zu höheren Konditionen führen, obwohl die Bonität vergleichbar ist.
Der Status selbst ist also nicht der Preistreiber – die eingeschränkte Bankauswahl ist es.
Der wichtigste Hebel: der Beleihungsauslauf
Der mit Abstand wichtigste Einflussfaktor auf die Baufinanzierungskonditionen ist der Beleihungsauslauf.
Er beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem von der Bank angesetzten Immobilienwert. Je niedriger dieser Quotient ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz aus.
Ein Beispiel:
Wird eine Immobilie mit einem bankinternen Wert von 500.000 € angesetzt und der Kredit beträgt 250.000 €, liegt der Beleihungsauslauf bei 50 %. Für die Bank ist das eine sehr komfortable Situation, da selbst bei erheblichen Marktverwerfungen ein Ausfall unwahrscheinlich ist.
Wichtig ist zu verstehen, dass Konditionen nicht linear günstiger werden. Banken arbeiten mit Risikostufen. Typische Schwellen liegen bei etwa 100 %, 90 %, 80 % und 70 %. Unterhalb bestimmter Grenzen verliert zusätzliches Eigenkapital zunehmend an Bedeutung, da das Risiko bereits als sehr gering eingestuft wird.
Zinsbindung: Planungssicherheit hat ihren Preis
Ein weiterer zentraler Einflussfaktor ist die Länge der Zinsbindung. In einer normalen Zinsstruktur gilt:
Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz.
Der Grund ist einfach: Der Kreditnehmer sichert sich gegen steigende Zinsen ab, die Bank trägt das Zinsänderungsrisiko. Diese Planungssicherheit wird mit einem Aufschlag vergütet.
Gleichzeitig genießen Darlehensnehmer in Deutschland nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Das bedeutet: Auch bei langen Zinsbindungen bleibt eine gewisse Flexibilität erhalten – was langfristige Finanzierungen besonders attraktiv macht, trotz leicht höherer Konditionen.
Sondertilgung, Tilgung und Flexibilität
Viele Darlehen enthalten heute standardmäßig ein Sondertilgungsrecht, häufig in Höhe von 5 % pro Jahr. Dieses Recht wirkt sich meist nicht spürbar auf die Kondition aus, kann aber einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben.
Wer regelmäßig Sondertilgungen leistet, reduziert die Restschuld schneller – und damit auch die insgesamt gezahlten Zinsen. Der nominale Zinssatz bleibt zwar gleich, die tatsächliche Zinsbelastung sinkt jedoch deutlich.
Eine höhere anfängliche Tilgung kann bei manchen Banken ebenfalls positiv berücksichtigt werden, ist aber kein universeller Zinshebel. Ob und in welchem Umfang sie sich auswirkt, hängt stark vom jeweiligen Kreditinstitut ab.
Bereitstellungszinsfreie Zeit – ein oft unterschätzter Faktor
Insbesondere bei Neubauten spielt die bereitstellungszinsfreie Zeit eine Rolle. Da das Darlehen hier nicht sofort vollständig ausgezahlt wird, kann die Bank nach Ablauf einer bestimmten Frist Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag erheben.
Je länger diese zinsfreie Zeit vereinbart wird, desto höher fällt meist die Kondition aus. Gleichzeitig kann eine zu kurze Frist im Bauverlauf teuer werden. Entscheidend ist daher, Bauzeit und Finanzierung realistisch aufeinander abzustimmen.
Auch bei zeitlich verzögerten Kaufpreiszahlungen – etwa bei Neubauten oder besonderen Übergaberegelungen – kann eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit sinnvoll sein.
Kreditvermittler und Konditionen – ein oft missverstandenes Thema
Kreditvermittler erhalten ihre Vergütung in der Regel von der finanzierenden Bank. Für den Kunden fällt dabei keine separate Rechnung an, was häufig zu der Annahme führt, eine Kreditvermittlung sei grundsätzlich kostenfrei oder umgekehrt automatisch teurer. Beide Sichtweisen greifen jedoch zu kurz. Entscheidend ist nicht die Provisionsstruktur selbst, sondern das Ergebnis, das für den Darlehensnehmer erzielt wird.
In der Praxis ist es so, dass die Vergütung des Kreditvermittlers in der Kondition des Darlehens einkalkuliert wird und sich über die gesamte Zinsbindung verteilt. Diese Kostenstruktur ist keineswegs verborgen, sondern wird im sogenannten ESIS-Merkblatt transparent ausgewiesen, das jeder Darlehensnehmer im Rahmen der Kreditvergabe erhält. Die Provision ist damit Bestandteil der Gesamtkalkulation – nicht mehr und nicht weniger.
Wirtschaftlich relevant wird die Kreditvermittlung jedoch erst im Vergleich. Wenn ein Kreditvermittler seinem Kunden eine Kondition verschafft, die unterhalb des Angebots der Hausbank liegt, ist die Finanzierung für den Kunden sinnvoll – unabhängig davon, wie die Bank ihre internen Vertriebs- oder Akquisekosten kalkuliert. In einem solchen Fall profitiert der Darlehensnehmer trotz eingepreister Provision von einer besseren Gesamtkondition. Genau daran lässt sich die Qualität einer Kreditvermittlung messen.
Der häufig kolportierte Eindruck, Kreditvermittler arbeiteten primär im Interesse der Banken, hält einer sachlichen Betrachtung nicht stand. Zwar zahlt die Bank die Vergütung aus, wirtschaftlich wird die Vermittlungsleistung jedoch vom Kunden getragen – allerdings nur dann, wenn sie zu einem besseren Ergebnis führt. Der Kreditvermittler wird somit nicht für das Produkt bezahlt, sondern für den Mehrwert, den er gegenüber einer Hausbankfinanzierung schafft.
Kurz gesagt: Nicht die Existenz einer Provision ist entscheidend, sondern die Frage, ob sie durch eine bessere Kondition mehr als kompensiert wird. Eine gute Kreditvermittlung erkennt man nicht an der Höhe der Vergütung, sondern daran, dass sie für den Kunden einen messbaren finanziellen Vorteil erzeugt.
Sonderaktionen, öffentliche Mittel und Kombinationen
Banken bieten regelmäßig zeitlich begrenzte Sonderaktionen an, etwa längere Zinsbindungen zu reduzierten Aufschlägen. Diese Aktionen sind Marketinginstrumente und nicht dauerhaft verfügbar – sie können jedoch erheblichen Mehrwert bieten.
Auch die Kombination von Bankdarlehen mit öffentlichen Fördermitteln, etwa der KfW, kann die Gesamtfinanzierung verbessern. Ob sich dadurch auch die Kondition des Bankdarlehens selbst reduziert, ist bankabhängig und muss individuell geprüft werden.
Fazit: Konditionen folgen Risiko – nicht Gefühl
Baufinanzierungskonditionen entstehen nicht durch einzelne Maßnahmen, sondern durch ein Gesamtbild aus Besicherung, Laufzeit und Struktur. Wer die Banklogik versteht, trifft bessere Entscheidungen – und setzt an den Stellen an, die wirklich Einfluss haben.
Der wichtigste Hebel bleibt der Beleihungsauslauf. Alles andere ergänzt, stabilisiert oder optimiert – ersetzt ihn aber nicht.
Wir sind jederzeit persönlich für Sie da!
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne bei Ihrer Baufinanzierung.
