Mit dem richtigen Prozess gelingt die Finanzierung ganz entspannt
Der optimale Prozess einer Baufinanzierung - Schritt für Schritt erklärt
Viele Finanzierungen werden deshalb hektisch, weil der Prozess nicht klar ist. Mit einem klaren Fahrplan gelingt die Finanzierung entspannt.
1. Der Einstieg in die Baufinanzierung
1. Erste Phase: Kann ich mir eine Immobilie überhaupt leisten?
Viele Menschen wissen nicht, ob sie „überhaupt in Frage kommen“. Dafür gibt es zwei bewährte Faustformeln, mit denen du ohne Taschenrechner eine erste Machbarkeitsprüfung machen kannst.
1.1. Faustformel 1: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Pro mtl. 1.000 € Haushaltsnettoeinkommen gibt es ca. 100.000 € Darlehenssumme.
(Sehr grobe Orientierung – aber für die Erstgedanken absolut brauchbar.)
Beispiel:
Mtl. Haushaltsnetto 7.000 € → maximale Darlehenssumme ca. 700.000 €
1.2. Faustformel 2: Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Nebenkosten + 5 % vom Kaufpreis sollten aus Eigenmitteln kommen.
Diese Kombi sorgt dafür, dass du nicht nur Angebote von Nischenbanken erhältst, sondern Zugriff auf die Kreditautobahnen bekommst.
Nebenkosten enthalten:
Grunderwerbsteuer
Notar & Grundbuch
ggf. Makler
kleinere Gebühren
1.3. Testen wir das einmal am Beispiel
Kaufpreis: 600.000 €
Nebenkosten (inkl. Makler): 71.220 €
Gesamtkosten: 671.220 €
Eigenkapitalbedarf:
95 % Finanzierung des Kaufpreises ist sehr gut.
→ Eigenkapital ca. 101.220 €
Das Ehepaar aus deinem Beispiel kann also:
maximal 700.000 € finanzieren
braucht aber nur rund 570.000 € Darlehen
→ Sie bleiben unter ihrem Limit – perfekt.
2. Die Monatsrate berechnen – ohne Taschenrechner
Dafür nutzen wir die Annuität:
Annuität = Zinssatz + Tilgungssatz
Für schnelle Kopfrechnungen kann man annehmen:
Zinssatz: 4 %
Tilgung: 2 %
→ Annuität = 6 %
Kopfrechnung:
Darlehenssumme × Annuität ÷ 12 = Monatsrate
Beispiel:
700.000 € × 0,06 = 42.000 € Jahresbelastung
→ durch 12 = 3.500 € Monatsrate
Ergebnis:
Das Ehepaar könnte diese Rate zahlen – aber es wäre sehr sportlich, da 50 % des Nettoeinkommens nur für die Bedienung der Kreditraten aufgewendet werden müssten.
Profi-Tipp:
3. Die Finanzierungsbestätigung vorab
Bei der ersten Besichtigung wollen Makler oft „irgendeinen Bonitätsnachweis“ sehen.
Viele bringen dann eine Finanzierungsbestätigung vorab mit.
Was diese Bestätigung tatsächlich aussagt:
Ein Finanzierungsberater hat eine Selbstauskunft geprüft.
Das Einkommen wirkt plausibel.
Das Vorhaben scheint grundsätzlich machbar.
Es ist KEINE verbindliche Zusage.
Die Bonitätsprüfung und vor allem die Objektprüfung stehen noch aus.
Warum keine verbindliche Zusage möglich ist?
Ohne Objektunterlagen kann die Bank keinen Beleihungswert berechnen.
Und ohne Beleihungswert gibt es keinen Kreditvertrag.
→ Makler, die eine „echte Bankzusage“ vor Besichtigung erwarten, verstehen den Prozess nicht.
4. Angebotsphase: Banken vergleichen – aber richtig
Sobald du ernsthaftes Interesse an einem Objekt hast:
Du holst zwei oder drei Angebote ein:
Hausbank
Kreditvermittler
Wichtiger Hinweis:
Angebotsanfragen sind SCHUFA-neutral.
Erst der tatsächliche Kreditantrag (Einreichung) wird eingetragen.
Großer Fehler vieler Käufer:
Sie vergleichen zu lange – und verpassen den Zeitpunkt vor einer Zinserhöhung.
5. Unterlagenphase – die härteste Phase der Finanzierung
Dein Berater gibt dir eine Unterlagen-Checkliste.
Je nach Beruf sind unterschiedliche Dokumente nötig.
Wichtig:
Dokumente am besten nicht per E-Mail verschicken – nur über geschützte Upload-Portale.
Warum?
Gehaltsabrechnungen
Steuerbescheide
Kontoauszüge
Ausweiskopien
… gehören nicht in unverschlüsselte Postfächer.
Profi-Tipp:
Ein sauberer digitaler Unterlagenordner beschleunigt den Kreditantrag enorm.
Gut zu wissen:
Die 10 häufigsten Fehler der Baufinanzierung
6. Angebotsgültigkeit – ein kritischer Punkt
Bankangebote haben immer eine Frist, z. B.:
„Gültig bis zum 31.03., Eingang vollständiger Unterlagen erforderlich“
Was das bedeutet:
Nicht nur deine Entscheidung muss bis dahin stehen
Der komplette Antrag muss mit allen Unterlagen, vollständig, korrekt bei der Bank sein
Falls du erst am letzten Tag um 17:59 Uhr dem Berater zusagst, Pech:
Wenn die Konditionen am Folgetag steigen → du bekommst den höheren Zinssatz.
Profi-Regel:
Spätestens 2–3 Tage vor Fristende alle Unterlagen beim Berater einreichen.
Nach der Genehmigung kommen:
PDFs vorab
postalischer Kreditvertrag
Annahmefrist
Unterlagen für die Grundschuldbestellung
Jetzt kommt ein sehr wichtiger Punkt:
Du hast nach Vertragsunterzeichnung 14 Tage Widerrufsrecht.
Falls der Kauf platzt, kannst du in dieser Zeit folgenlos vom Kredit zurücktreten.
Worst Case, wenn du es falsch machst:
Kreditvertrag unterschrieben
Widerrufsfrist abgelaufen
Kauf kommt nicht zustande
→ Nichtabnahmeentschädigung (oft fünfstellige Beträge!)
Banken verlangen z. B.:
Legitimationsverfahren (PostIdent, VideoIdent)
Vorlage notarieller Unterlagen
Nachweise über Eigenkapital
Erst wenn alles erfüllt ist → Auszahlung.
Nach dem Monat der Vollauszahlung des Darlehens startet die Annuität aus:
Zinsanteil
Tilgungsanteil
Sehr wichtig:
Keine Rücklastschriften riskieren!
Eine geplatzte Rate wird in der SCHUFA vermerkt →
damit bekommst du später kaum noch eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank.
Machbarkeit prüfen (Faustformeln)
Eigenkapital klären
Objekte besichtigen
Finanzierungsbestätigung vorab besorgen
Angebote einholen (SCHUFA-neutral)
Unterlagen sammeln (sicher hochladen)
Fristen beachten
Kreditantrag einreichen
Kreditgenehmigung erhalten
Notartermin innerhalb der Widerrufsfrist
Auszahlungsvoraussetzungen erfüllen
Darlehensrate beginnt
Wir sind jederzeit persönlich für Sie da!
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne bei Ihrer Baufinanzierung.
